Asunnon taikka kiinteistön myyjälle on toisinaan epäselvää, mitä tietoja ostajalle tulisi antaa kaupan kohteesta. Onko myyjän ilmoitettava ostajalle kaikesta tiedossaan olevasta?
Asunto- ja kiinteistökaupassa myyjällä voidaan yleensä edellyttää olevan huomattavasti ostajaa paremmat tiedon kaupan kohteen kunnosta ja muista ominaisuuksista. Tämän tiedollisen epätasapainon tasapainottamiseksi laissa on asetettu myyjälle velvollisuus antaa ostajalle kaikki tiedossaan olevat kaupan kohteeseen liittyvät tiedot, joilla voidaan olettaa olevan vaikutusta kauppaan.
Tämä ns. myyjän tiedonantovelvollisuus voi koskea paitsi itse kaupan kohdetta (esim. tiedot rakennusten kunnosta, vioista ja puutteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta) myös muita kauppaan vaikuttavia seikkoja (esim. kaavasuunnitelmat, ympäristössä olevat maankäyttö ym. hankkeet taikka asunto-osakeyhtiössä suunnitteilla olevat korjaushankkeet).
Koska laki edellyttää myyjän antamaan ostajalle tiedon vain seikoista, joiden voidaan yleisesti olettaa vaikuttavan kauppaan, jäävät vähäpätöiset ja kaupan kannalta vaikutuksettomat seikat tiedonantovelvollisuuden ulkopuolelle. Mikäli antamatta jäänyt tieto ei tee kaupan kohteesta millään tapaa huonompaa, ei tiedon yleensä voida katsoa olevan kaupan kannalta vaikutuksellinen. Rajanveto kaupan kannalta vaikutuksellisen ja kauppaan vaikuttamattoman tiedon välillä voi kuitenkin olla toisinaan hyvin vaikeaa. Huomattavasti turvallisempaa onkin antaa tietoa liikaa, kuin liian vähän.
Olennaista on, että myyjä kertoo ostajille etenkin sellaisista seikoista, joiden suhteen kaupan kohde poikkeaa kuntonsa puolesta tai muutoin muista vastaavan kaltaisista kiinteistöistä. Etenkin kohteen asuinkäyttöä taikka käytettävyyttä muutoin rajoittavat seikat tulisi myyjän ehdottomasti ilmoittaa ostajalle oma-aloitteisesti. Myös muutoin kohteen arvoon alentavasti vaikuttavat viat ja puutteet tulisi aina kertoa, mikäli nämä eivät sitten ole tavanomaisessa tarkastuksessa ostajan havaittavissa.
Esimerkiksi seuraavan kaltaisista seikoista myyjän on ainakin syytä ilmoittaa ostajalle:
- vesi-, viemäri- ja lämmityslaitteiden viat
- viat sähkölaitteissa tai -järjestelmissä
- kattovuodot
- tapahtuneet vesivahingot ja kosteusvauriot
- ikkunoiden- tai ovien toimimattomuus
Ostajalla on myös selonottovelvollisuus
Myyjän tiedonantovelvollisuutta rajoittaa osaltaan ostajan velvollisuus tutustua kaupan kohteeseen. Myyjän on ilmoitettava vain sellaisista vioista ja puutteista, jotka eivät ole tavanomaisessa tarkastuksessa ostajan havaittavissa.
Olosuhteista riippuu, mitä ostajan voidaan kulloinkin edellyttää havaitsevan. Tyypillisesti esimerkiksi huonekalut voivat rajoittaa ostajan mahdollisuutta havaita kalusteiden taakse kätkeytyviä vikoja. Keskiverto-ostajalta ei voida edellyttää kovin pitkälle menevää rakennustekniikan tuntemusta. Ostajalla ei ilman erityistä syytä ole myöskään velvollisuutta ryhtyä teknisiä apuvälineitä edellyttäviin tutkimuksiin taikka käyttää apunaan asiantuntijaa. Maallikko ostajan on tutustuttava kaupan kohteeseen kuitenkin sellaisella huolellisuudella, jota yleensä voidaan edellyttää hankittaessa arvokasta omaisuutta.
Myyjän antamat tiedot voivat rajoittaa ostajan selonottovelvollisuutta, sillä ostajalla ei ilman erityistä syytä ole velvollisuutta kyseenalaistaa myyjän antamaa tietoa taikka ryhtyä selvittämään tiedon paikkaansa pitävyyttä. Toisaalta myyjän, tämän edustajan tai esimerkiksi kuntotarkastajan esiin tuomat puutteet taikka vaurioepäilyt voivat muodostaa ostajalle korostuneen velvollisuuden ottaa selvää kaupan kohteen kunnosta.
Herculex
