Rakentamisen hidastumisesta huolimatta ylitarjonta painaa edelleen asuntohintoja ja vuokria. Hintojen lasku jarruttaa asunnon vaihtoa, vähentää kulutusta sekä pitää rakentamisen vaisuna.
Asuntomarkkinoiden tilanne on pysynyt edelleen vaisuna. Vanhojen asuntojen kauppamäärät kasvoivat viime vuonna 13 %, mutta ovat edelleen jonkin verran normaalitasoa alhaisemmat. Myyntiaikojen kasvu on edelleen jatkunut kaupan piristymisestä huolimatta, keskimääräisen myyntiajan ollessa reilut neljä kuukautta.
Asuntomarkkinoita painaa edelleen Suomen heikko taloustilanne, mikä on nostanut työttömyysasteen EU-alueen korkeimmaksi. Kuluttajien luottamus on pysynyt myös matalalla tasolla, mikä näkyy asunnonostoaikeiden vähäisyytenä. Kuluttajien ostovoima on jatkanut paranemistaan, kun inflaatio on pysynyt selvästi palkankorotuksia matalampana. Työttömyyden kasvusta huolimatta työllisten määrä on pysynyt kohtuullisen korkeana.
Euribor-korot vakaantuivat viime vuonna kahden prosentin tuntumaan euroalueen inflaation pysytellessä kahdessa prosentissa eli keskuspankin tavoitteessa. USA:n hyökkäys Iraniin on näkynyt öljyn hinnan nousuna, mikä on kasvattanut inflaatio-odotuksia ja siten myös koroissa on nähty viimeisen kahden viikon aikana nousua. Jos konflikti pitkittyy ja hintojen nousu alkaa laaja-alaistua, voi sillä olla korkoja nostava vaikutus. Perusennusteemme on, että tilanne rauhoittuu kohtuullisen nopeasti ja siten vaikutukset korkoihin jäävät tilapäisiksi. Suomalaisten asuntovelallisten keskikorko on vakautumassa lähiajoiksi hieman kolmen prosentin alapuolelle. Toisaalta korkomarkkinoilla voi tapahtua nopeastikin, jos Euroopan talousnäkymät muuttuvat.
Asuntohinnat ovat pysytelleet pääosin laskussa. Koko maan tasolla vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat tammikuussa 2,8 % vuodentakaiseen verrattuna ja koko viime vuonna keskimäärin 2,5 %. Löytyy kuitenkin myös kaupunkeja, joissa hinnat ovat kääntyneet jo nousuun. Viime vuonna vanhojen osakeasuntojen hinnat nousivat eniten Kokkolassa, Kajaanissa ja Keravalla. Myös Rovaniemellä ja Riihimäellä hinnat nousivat. Näissä kaupungeissa hintojen nousun taustalla on normaali markkinadynamiikka. Näihin kaupunkeihin ei ole rakennettu juurikaan uutta tuotantoa viime vuosina, mutta samalla elinkeinoelämän vire on ollut hyvä, mikä on tuonut uusia asukkaita ja siten kysyntää markkinoille. Tämä kertookin asuntomarkkinoiden toimivan edelleen normaalisti, kun kasvava kysyntä ja rajattu tarjonta näkyvät nousevina hintoina.
Suurinta hintojen laskua on puolestaan nähty Mikkelissä ja Kouvolassa, jotka kärsivät kroonisesta väestön supistumisesta ja hinnat ovat laskeneet jo pitkään. Itäisessä Suomessa myös venäläisten ostajien poistuminen markkinoilta on vähentänyt kysyntää.
Isommissa kaupungeissa hinnat ovat olleet myös edelleen laskussa. Eniten hinnat ovat laskeneet viimeisen kolmen ja puolen vuoden aikana Vantaalla ja Helsingissä. Oulussa hintakehitys on ollut tasaisinta ja siellä nähtiin viime vuonnakin isoista kaupungeista pienin hintojen lasku.
Pääkaupunkiseudulla isompien asuntojen hintakehitys on tasaantunut, mutta pienempien asuntojen hinnat jatkavat laskussa. Pienten asuntojen hintoja painaa sekä viime vuosien runsas tuotanto sekä sijoittajakysynnän vähäisyys vuokramarkkinan ollessa edelleen heikko. Isompien asuntojen tuotanto on ollut viime vuosina vähäisempää ja kysyntä on palannut asteittain.
Asuntohintojen laskua ajavat tekijät ovat kuitenkin pääosin helpottamassa. Asuntohintojen laskun käynnisti korkojen kääntyminen nousuun vuoden 2022 puolivälissä. Samalla asumisen muut kustannukset kuten energiahinnat ja hoitovastikkeet nousivat. Lisäksi heikko yleinen talouskehitys on painanut kuluttajien luottamusta ja nostanut työttömyyttä, ja samalla takavuosien nopea asuntotuotanto loi ylitarjontaa etenkin pienten asuntojen markkinalle. Asuinrakentaminen on nyt maltillistunut, korkotaso vakaantunut ja kuluttajien ostovoima palautunut. Toistaiseksi edelleen heikko työmarkkina ja vaisu luottamus kuitenkin pitävät hintoja edelleen kurissa.
Asuntohintaennusteet ovat viime vuosina menneet yläkanttiin. Hintojen lasku on ollut odotettua pidempi ja syvempi. Odotettua suuremman hintojen laskun taustalla ovat olleet Suomen talouden ennakoitua heikompi kehitys ja erityisesti työttömyyden nousu erittäin korkealle. Toisaalta asuntomarkkinoiden ylitarjonta on purkautunut luultua hitaammin kasvukeskuksissa voimakkaana säilyneestä väestönkasvusta huolimatta.
Asuntohintojen odotetaan laskevan vielä alkuvuonna, mutta loppuvuotta kohden talouden piristymisen odotetaan hiljalleen näkyvän positiivisena työllisyyskehityksenä ja siten myös kuluttajan luottamuksen paranemisena, mikä piristää myös asuntohintoja. Odotamme, että asuntohinnat ovat tämän vuoden lopussa viime vuoden lopun tasolla. Koko vuoden tasolla asuntohinnat kuitenkin laskevat 1,5 % viime vuodesta. Hintojen odotetaan kääntyvän ensiksi isommissa osakeasunnoissa, kun pienten asuntojen ylitarjonta purkaantuu hitaammin ja hintakehitys on siten vaisumpaa. Iranin sodan pitkittyminen ja sen mahdollinen korkoja nostava vaikutus luovat ennusteelle alasuuntaisen riskin.
Ensi vuonna ennakoimme hintojen vihdoin kääntyvän 1,5 % nousuun myös vuositasolla. Hintojen nousua ajaa ylitarjonnan asteittainen sulaminen sekä hyvän tulokehityksen jatkuminen. Kasvavissa kaupungeissa asuntohintojen odotetaan seuraavan jatkossa suomalaisten tulokehitystä, kun nykyinen ylitarjontatilanne alkaa purkautuu vähäisen rakentamisen ja väestönkasvun kautta. Kasvavien kaupunkikeskittymien ulkopuolella asuntojen ylitarjonta on kuitenkin rakenteellista, johtuen väestön supistumisesta, eikä näillä alueilla ole näköpiirissä asuntohintojen palautumista, vaan maltillisen hintojen laskun odotetaan jatkuvan myös tulevina vuosina. Ensi vuodelle odotamme 3,5 prosentin hintojen nousua Pääkaupunkiseudulle, kun kasvukeskusten ulkopuolella odotamme hintojen jatkavan 0.5 prosentin laskussa.
NORDEA